S&P May Cut $12 Billion of Subprime Mortgage Bonds (Update6)
July 10 2007 (Bloomberg) -- Standard & Poor's said it may cut the credit ratings on $12 billion of bonds backed by subprime mortgages, prompting investors to dump the securities.
S&P is preparing to lower the ratings on 2.1 percent of the $565.3 billion of subprime bonds issued from late 2005 through 2006 because the housing slump is worse than the company anticipated. The announcement sent U.S. government bonds higher, the dollar lower and caused shares of financial companies to drop.
Lehman Brothers Holdings Inc., this year's biggest U.S. underwriter of mortgage bonds, led declines among securities firms with a 4.6 percent drop. Bear Stearns Cos., No. 2 in mortgage-backed securitizations, fell 3.5 percent. Both firms are based in New York.
Almost 65 percent of the bonds in indexes that track subprime mortgage debt don't meet the S&P ratings criteria that were in place when they were sold, according to data compiled by Bloomberg.
July 10, 2007
Показаны сообщения с ярлыком subprime mortgage. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком subprime mortgage. Показать все сообщения
вторник, 16 сентября 2008 г.
$3 млрд за выставлению рейтингов
Роль рейтинговых агенств в ипотечном кризисе
При выпуске ипотечных облигаций инвестбанки-андеррайтеры объединяют тысячи кредитов в пул, который затем может быть разбит на транши с разным уровнем риска. У наиболее рискованного транша и потенциальный доход максимален, но его владельцы первыми понесут убытки в случае неплатежей по кредитам в пуле; вторыми будут владельцы второго по рискованности транша, и т. д. Владельцы наименее рискованных траншей считались наиболее защищенными, что позволяло агентствам присваивать им инвестиционные рейтинги, иногда уровня ААА — как у гособлигаций США.
В отличие от выпуска корпоративных облигаций, когда эмитент просто отдает агентству бумагу на рейтингование, при секьюритизации агентства активно участвуют в подготовке выпуска, предъявляя свои требования к пулу. S&P, например, с 2001 г. все-таки требовало, чтобы стоимость комбинированных кредитов составляла не более 20% пула, в противном случае рейтинги были бы ниже. Андеррайтеры же структурировали сделки так, чтобы получить максимально возможные рейтинги, а если это не удавалось, могли обратиться к другому агентству. “Это всегда было вопросом охоты” за более высокими рейтингами, говорит Марк Эйделсон, бывший управляющий директор Moody's Investors Service, хотя, по его словам, инвестбанки и ипотечные кредиторы предпочитают говорить о “максимизации стоимости” и “наилучшем исполнении” сделки.
В выгоде оставались обе стороны. Комиссионные агентств за рейтингование ипотечных облигаций вдвое выше, чем корпоративных. С 2002 по 2006 г. Moody's получило около $3 млрд за работу по выставлению рейтингов бумагам, обеспеченным кредитами различных видов. Доходы агентства от таких сделок составили в 2006 г. 44% доходов его материнской компании Moody's Corp. (в 2002 г. — 37%). По мнению прокурора штата Огайо Марка Дэнна, присвоение ипотечным облигациям инвестиционных рейтингов было столь выгодно агентствам, что они потеряли бдительность. “Мы не обсуждаем критерии [присвоения рейтингов], мы ведем дискуссии” с андеррайтерами, позволяющие “повысить прозрачность” сделок, утверждает Томас Уоррак, управляющий директор S&P.
Инвестбанки же увеличивали круг инвесторов. Если бы рейтинги по многим облигациям были ниже, их не смогли бы покупать пенсионные и паевые фонды. “Многие институциональные инвесторы покупали эти бумаги, прежде всего ориентируясь на рейтинги”, — говорит Эдвард Грибек, гендиректор Tempus Advisors.
Высокие рейтинги обеспечивали массовость секьюритизации, давая кредиторам деньги для выдачи все новых, зачастую более рискованных кредитов. Washington Mutual даже не остановили более низкие рейтинги от S&P: в 2006 г. банк секьюритизировал 14 500 кредитов, около 52% пришлось на комбинированные.
В 2006 г. S&P провело собственный анализ платежей по 640 000 комбинированных кредитов, выданных в 2002 г. Выяснилось, что вероятность дефолта по ним на 43% выше, чем по обычным. С июля S&P повысило размер обеспечения по новым выпускам ипотечных бондов, но не изменило рейтинги по уже обращающимся, заявив, что ему нужно дополнительное время для оценки платежей по комбинированным кредитам. Это позволило рынку высокорискованной ипотеки процветать до конца 2006 г.
В ноябре 2006 г. Moody's заявило, что ситуация на рынке ухудшается: агентство заметило, что по необычно высокому числу высокорискованных кредитов заемщики не произвели даже первого платежа в счет погашения.
К июлю 2007 г. почти по трети высокорискованных кредитов, выданных Washington Mutual, задерживались платежи либо был объявлен дефолт. В середине июля S&P и Moody's понизили или поставили на пересмотр рейтинги более 1000 выпусков бондов на $17,3 млрд. По некоторым из них S&P, например, снизило рейтинг на пять пунктов — с А- до ВВ. “У вас были горы данных, — кипятился на телеконференции Moody's после этого объявления Стив Эйсман, управляющий директор хедж-фонда Frontpoint Partners. — Несмотря на это, ваши предсказания [по ипотечным облигациям и заложенным в них кредитам] оказались совершенно и абсолютно ошибочными”. “Мы оценивали информацию, которая у нас была в то время”, а она оказалась “не такой достоверной, как ожидалось”, защищался Николас Уэйлл, директор по кредитам Moody's.
16.08.2007
Источник: Ведомости
При выпуске ипотечных облигаций инвестбанки-андеррайтеры объединяют тысячи кредитов в пул, который затем может быть разбит на транши с разным уровнем риска. У наиболее рискованного транша и потенциальный доход максимален, но его владельцы первыми понесут убытки в случае неплатежей по кредитам в пуле; вторыми будут владельцы второго по рискованности транша, и т. д. Владельцы наименее рискованных траншей считались наиболее защищенными, что позволяло агентствам присваивать им инвестиционные рейтинги, иногда уровня ААА — как у гособлигаций США.
В отличие от выпуска корпоративных облигаций, когда эмитент просто отдает агентству бумагу на рейтингование, при секьюритизации агентства активно участвуют в подготовке выпуска, предъявляя свои требования к пулу. S&P, например, с 2001 г. все-таки требовало, чтобы стоимость комбинированных кредитов составляла не более 20% пула, в противном случае рейтинги были бы ниже. Андеррайтеры же структурировали сделки так, чтобы получить максимально возможные рейтинги, а если это не удавалось, могли обратиться к другому агентству. “Это всегда было вопросом охоты” за более высокими рейтингами, говорит Марк Эйделсон, бывший управляющий директор Moody's Investors Service, хотя, по его словам, инвестбанки и ипотечные кредиторы предпочитают говорить о “максимизации стоимости” и “наилучшем исполнении” сделки.
В выгоде оставались обе стороны. Комиссионные агентств за рейтингование ипотечных облигаций вдвое выше, чем корпоративных. С 2002 по 2006 г. Moody's получило около $3 млрд за работу по выставлению рейтингов бумагам, обеспеченным кредитами различных видов. Доходы агентства от таких сделок составили в 2006 г. 44% доходов его материнской компании Moody's Corp. (в 2002 г. — 37%). По мнению прокурора штата Огайо Марка Дэнна, присвоение ипотечным облигациям инвестиционных рейтингов было столь выгодно агентствам, что они потеряли бдительность. “Мы не обсуждаем критерии [присвоения рейтингов], мы ведем дискуссии” с андеррайтерами, позволяющие “повысить прозрачность” сделок, утверждает Томас Уоррак, управляющий директор S&P.
Инвестбанки же увеличивали круг инвесторов. Если бы рейтинги по многим облигациям были ниже, их не смогли бы покупать пенсионные и паевые фонды. “Многие институциональные инвесторы покупали эти бумаги, прежде всего ориентируясь на рейтинги”, — говорит Эдвард Грибек, гендиректор Tempus Advisors.
Высокие рейтинги обеспечивали массовость секьюритизации, давая кредиторам деньги для выдачи все новых, зачастую более рискованных кредитов. Washington Mutual даже не остановили более низкие рейтинги от S&P: в 2006 г. банк секьюритизировал 14 500 кредитов, около 52% пришлось на комбинированные.
В 2006 г. S&P провело собственный анализ платежей по 640 000 комбинированных кредитов, выданных в 2002 г. Выяснилось, что вероятность дефолта по ним на 43% выше, чем по обычным. С июля S&P повысило размер обеспечения по новым выпускам ипотечных бондов, но не изменило рейтинги по уже обращающимся, заявив, что ему нужно дополнительное время для оценки платежей по комбинированным кредитам. Это позволило рынку высокорискованной ипотеки процветать до конца 2006 г.
В ноябре 2006 г. Moody's заявило, что ситуация на рынке ухудшается: агентство заметило, что по необычно высокому числу высокорискованных кредитов заемщики не произвели даже первого платежа в счет погашения.
К июлю 2007 г. почти по трети высокорискованных кредитов, выданных Washington Mutual, задерживались платежи либо был объявлен дефолт. В середине июля S&P и Moody's понизили или поставили на пересмотр рейтинги более 1000 выпусков бондов на $17,3 млрд. По некоторым из них S&P, например, снизило рейтинг на пять пунктов — с А- до ВВ. “У вас были горы данных, — кипятился на телеконференции Moody's после этого объявления Стив Эйсман, управляющий директор хедж-фонда Frontpoint Partners. — Несмотря на это, ваши предсказания [по ипотечным облигациям и заложенным в них кредитам] оказались совершенно и абсолютно ошибочными”. “Мы оценивали информацию, которая у нас была в то время”, а она оказалась “не такой достоверной, как ожидалось”, защищался Николас Уэйлл, директор по кредитам Moody's.
16.08.2007
Источник: Ведомости
рынок кредитных свопов credit-default swap
Крупнейшим в мире биржам производных финансовых инструментов пока не удается занять достойное место на быстрорастущем рынке кредитных свопов, CDS (credit-default swap). Банки, являющиеся крупнейшими дилерами по кредитным свопам, не желают торговать контрактами на биржах, так как биржи являются их прямыми конкурентами на данном рынке. За 3 недели после того, как крупнейшая в Европе биржа производных инструментов Eurex AG, ввела в обращение новые контракты, в основе которых лежат цены на кредитные свопы, объем торгов достиг 253 млн. евро ($343 млн.). Для сравнения: по данным Deutsche Bank AG (DB), дневной объем торгов кредитными свопами, проводимых такими банками как JPMorgan Chase & Co. (JPM), Citigroup Inc. (C), Goldman Sachs Group Inc. (GS), составляет около 15 млрд. евро. Чикагскую товарную биржу (Chicago Mercantile Exchange, CME) и Chicago Board Options Exchange, CBOE, вероятно, ждет такой же “горячий” прием, как и Eurex, когда они введут новые контракты в 2007 году.
Кредитный своп представляет собой срочный контракт, по условиям которого продавец обязуется возместить возможные убытки в случае дефолта третьей стороны покупателю контракта, а покупатель выплачивает ему премию. Таким образом, продавец принимает на себя кредитный риск. Цены на рынке кредитных свопов являются своего рода барометром, показывающим, насколько высоко инвесторы оценивают вероятность дефолта той или иной компании. Если их опасения усиливаются, цены повышаются, и наоборот. Дефолт является частным случаем кредитного события, в качестве кредитного события сторонами могут быть оговорены и другие варианты, например, изменение кредитного рейтинга.
Кредитные свопы, придуманные банкирами более 10 лет назад, как инструмент защиты кредиторов от дефолта заемщика, сейчас активно используются хеджевыми фондами и другими инвесторами в качестве относительно недорогого способа игры на колебаниях кредитоспособности заемщика.
Рынок кредитных свопов является весьма перспективным. На этом рынке оценивается кредитное качество более 3000 компаний, а также правительств и отдельных отраслей. По данным Управления денежного обращения США (Office of the Comptroller of the Currency), в IV квартале 2006 года на JPMorgan Chase & Co., Citigroup и Bank of America Corp. (BAC) приходилось около 90% от объема торгов кредитными деривативами между американскими банками, который составил $9 трлн.
www.k2kapital.com 11.05.2007
Кредитный своп представляет собой срочный контракт, по условиям которого продавец обязуется возместить возможные убытки в случае дефолта третьей стороны покупателю контракта, а покупатель выплачивает ему премию. Таким образом, продавец принимает на себя кредитный риск. Цены на рынке кредитных свопов являются своего рода барометром, показывающим, насколько высоко инвесторы оценивают вероятность дефолта той или иной компании. Если их опасения усиливаются, цены повышаются, и наоборот. Дефолт является частным случаем кредитного события, в качестве кредитного события сторонами могут быть оговорены и другие варианты, например, изменение кредитного рейтинга.
Кредитные свопы, придуманные банкирами более 10 лет назад, как инструмент защиты кредиторов от дефолта заемщика, сейчас активно используются хеджевыми фондами и другими инвесторами в качестве относительно недорогого способа игры на колебаниях кредитоспособности заемщика.
Рынок кредитных свопов является весьма перспективным. На этом рынке оценивается кредитное качество более 3000 компаний, а также правительств и отдельных отраслей. По данным Управления денежного обращения США (Office of the Comptroller of the Currency), в IV квартале 2006 года на JPMorgan Chase & Co., Citigroup и Bank of America Corp. (BAC) приходилось около 90% от объема торгов кредитными деривативами между американскими банками, который составил $9 трлн.
www.k2kapital.com 11.05.2007
Суть кризиса ипотеки в США
Напомним, как развивалась ситуация. Летом 2005 года в США покупатели буквально расталкивали друг друга локтями при все уменьшающемся предложении – одно это уже могло свидетельствовать о том, что рынок охватила паника и жажда наживы. Это приводило к стихийным аукционам, и дома часто продавались буквально через несколько дней после появления на рынке, да еще по цене сильно превышающей начальную.
В 2006 году к лету ситуация выглядела абсолютно иначе. Число непроданных домов – как новостроек, так и вторичных – росло с каждым днем. Такое ощущение, что все потенциальные покупатели сложили вещи и отбыли в неизвестном направлении. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляло продавцов постепенно умерять аппетиты, и цены падали. Продажа дома тогда занимала отнюдь не считанные дни, а скорее месяцы. Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а домовладельцы оказались на грани разорения из-за неминуемого роста процентных ставок по кредиту и, соответственно, роста ежемесячных выплат.
Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги – ведь им самим не платят. В свою очередь инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. В принципе, "ипотечная лихорадка" – период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, – наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране.
По статистике, объем рисковых ипотечных кредитов в США в 2006 году превысил 600 млрд долл., что составляет около 20% всего американского ипотечного рынка. В целом объем непогашенной рисковой ипотеки достигает 1,3 трлн долл. Дефолты по кредитам выросли до рекордного значения за последние семь лет. В начале февраля банк HSBC сообщил, что в 2006 году объем невозвращенных рисковых кредитов его американского подразделения составил 10,56 млрд долл.
Кризис в сфере рисковой ипотеки сказался и на банках: котировки кредитных деривативов пяти ведущих инвестиционных банков США – Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Lehman Brothers и Bear Stearns – к концу февраля упали в рейтинге ниже возможного уровня.
пузырь на рынке недвижимости США
3 апреля 2007
******************************
Fitch: банки раскрыли уже 80% убытков от ипотечного кризиса
Мировые банки раскрыли уже 80% убытков, понесенных в результате краха ипотечного рынка subprime в США, что означает, что дальнейший пересмотр оценки компаний, связанный с подобными убытками, будет «минимальным». Об этом сообщило рейтинговое агентство Fitch.
По мнению агентства, убытки от краха рынка ипотеки subprime могут достичь $400 млрд., половина которых приходится на долю банков, половина — на долю финансовых гарантов, страховых компаний и хедж-фондов.
По данным агентства, банки сообщили об убытках на сумму $165 млрд., связанных с облигациями, обеспеченными ипотечными и другими долговыми обязательствами.
15 мая 2008 г.
В 2006 году к лету ситуация выглядела абсолютно иначе. Число непроданных домов – как новостроек, так и вторичных – росло с каждым днем. Такое ощущение, что все потенциальные покупатели сложили вещи и отбыли в неизвестном направлении. Отсутствие массового спроса на недвижимость заставляло продавцов постепенно умерять аппетиты, и цены падали. Продажа дома тогда занимала отнюдь не считанные дни, а скорее месяцы. Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов снизилась, а домовладельцы оказались на грани разорения из-за неминуемого роста процентных ставок по кредиту и, соответственно, роста ежемесячных выплат.
Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги – ведь им самим не платят. В свою очередь инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. В принципе, "ипотечная лихорадка" – период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, – наблюдается сегодня во многих странах мира, а соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране.
По статистике, объем рисковых ипотечных кредитов в США в 2006 году превысил 600 млрд долл., что составляет около 20% всего американского ипотечного рынка. В целом объем непогашенной рисковой ипотеки достигает 1,3 трлн долл. Дефолты по кредитам выросли до рекордного значения за последние семь лет. В начале февраля банк HSBC сообщил, что в 2006 году объем невозвращенных рисковых кредитов его американского подразделения составил 10,56 млрд долл.
Кризис в сфере рисковой ипотеки сказался и на банках: котировки кредитных деривативов пяти ведущих инвестиционных банков США – Goldman Sachs, Morgan Stanley, Merrill Lynch, Lehman Brothers и Bear Stearns – к концу февраля упали в рейтинге ниже возможного уровня.
пузырь на рынке недвижимости США
3 апреля 2007
******************************
Fitch: банки раскрыли уже 80% убытков от ипотечного кризиса
Мировые банки раскрыли уже 80% убытков, понесенных в результате краха ипотечного рынка subprime в США, что означает, что дальнейший пересмотр оценки компаний, связанный с подобными убытками, будет «минимальным». Об этом сообщило рейтинговое агентство Fitch.
По мнению агентства, убытки от краха рынка ипотеки subprime могут достичь $400 млрд., половина которых приходится на долю банков, половина — на долю финансовых гарантов, страховых компаний и хедж-фондов.
По данным агентства, банки сообщили об убытках на сумму $165 млрд., связанных с облигациями, обеспеченными ипотечными и другими долговыми обязательствами.
15 мая 2008 г.
понедельник, 15 сентября 2008 г.
крах Lehman Brothers
Американский банк Lehman Brothers начал процесс банкротства. Не нашлось покупателей купить его за 2,53 млрд $. Уже по состоянию на 31 мая 2008 года сумма долгов составляла 613 миллиардов долларов, а размер собственного капитала составляет при этом всего 30 миллиардов долларов. В третьем квартале 2008 года убытки банка составили 3,9 млрд. долларов. Банкротство банка Lehman Brothers может вызвать цепную реакцию - однмим из его кредиторов на сумму в 138 миллиардов - является Citigroup.
Неделю назад за счет национализации были спасены от банкротства два ипотечных банка Fannie Mae и Freddie Mac - это обойдется налогоплательщику в 200 миллиардов долларов.
квартальный балланс банка за 2007- 2008 год
Consensus Estimates Analysis
Неделю назад за счет национализации были спасены от банкротства два ипотечных банка Fannie Mae и Freddie Mac - это обойдется налогоплательщику в 200 миллиардов долларов.
квартальный балланс банка за 2007- 2008 год
Consensus Estimates Analysis
subprime mortgage crisis
During 2007, nearly 1.3 million U.S. housing properties were subject to foreclosure activity, up 79% from 2006
Major banks and other financial institutions around the world have reported losses of approximately U.S. $435 billion as of 17 July 2008.
The amount of commercial paper issued as of 18 October 2007 dropped by 25%, to $888 billion, from the 8 August level. In addition, the interest rate charged by investors to provide loans for commercial paper has increased substantially above historical levels.
This demand helped fuel housing price increases and consumer spending. Between 1997 and 2006, American home prices increased by 124%.[30] Some homeowners used the increased property value experienced in the housing bubble to refinance their homes with lower interest rates and take out second mortgages against the added value to use the funds for consumer spending. U.S. household debt as a percentage of income rose to 130% during 2007, versus 100% earlier in the decade.[31] A culture of consumerism is a factor "in an economy based on immediate gratification"
Speculation in real estate was a contributing factor. During 2006, 22% of homes purchased (1.65 million units) were for investment purposes, with an additional 14% (1.07 million units) purchased as vacation homes. During 2005, these figures were 28% and 12%, respectively. In other words, nearly 40% of home purchases (record levels) were not primary residences. NAR's chief economist at the time, David Lereah, stated that the fall in investment buying was expected in 2006. "Speculators left the market in 2006, which caused investment sales to fall much faster than the primary market."
Role of financial institutions
A variety of factors have caused lenders to offer an increasing array of higher-risk loans to higher-risk borrowers. These high risk loans included the "No Income, No Job and no Assets" loans, sometimes referred to as Ninja loans. The share of subprime mortgages to total originations was 5% ($35 billion) in 1994 [50] , 9% in 1996 [51], 13% ($160 billion) in 1999 [50] , and 20% ($600 billion) in 2006.[51][52] A study by the Federal Reserve indicated that the average difference in mortgage interest rates between subprime and prime mortgages (the "subprime markup" or "risk premium") declined from 2.8 percentage points (280 basis points) in 2001, to 1.3 percentage points in 2007. In other words, the risk premium required by lenders to offer a subprime loan declined. This occurred even though subprime borrower and loan characteristics declined overall during the 2001–2006 period, which should have had the opposite effect. The combination is common to classic boom and bust credit cycles.
Major banks and other financial institutions around the world have reported losses of approximately U.S. $435 billion as of 17 July 2008.
The amount of commercial paper issued as of 18 October 2007 dropped by 25%, to $888 billion, from the 8 August level. In addition, the interest rate charged by investors to provide loans for commercial paper has increased substantially above historical levels.
This demand helped fuel housing price increases and consumer spending. Between 1997 and 2006, American home prices increased by 124%.[30] Some homeowners used the increased property value experienced in the housing bubble to refinance their homes with lower interest rates and take out second mortgages against the added value to use the funds for consumer spending. U.S. household debt as a percentage of income rose to 130% during 2007, versus 100% earlier in the decade.[31] A culture of consumerism is a factor "in an economy based on immediate gratification"
Speculation in real estate was a contributing factor. During 2006, 22% of homes purchased (1.65 million units) were for investment purposes, with an additional 14% (1.07 million units) purchased as vacation homes. During 2005, these figures were 28% and 12%, respectively. In other words, nearly 40% of home purchases (record levels) were not primary residences. NAR's chief economist at the time, David Lereah, stated that the fall in investment buying was expected in 2006. "Speculators left the market in 2006, which caused investment sales to fall much faster than the primary market."
Role of financial institutions
A variety of factors have caused lenders to offer an increasing array of higher-risk loans to higher-risk borrowers. These high risk loans included the "No Income, No Job and no Assets" loans, sometimes referred to as Ninja loans. The share of subprime mortgages to total originations was 5% ($35 billion) in 1994 [50] , 9% in 1996 [51], 13% ($160 billion) in 1999 [50] , and 20% ($600 billion) in 2006.[51][52] A study by the Federal Reserve indicated that the average difference in mortgage interest rates between subprime and prime mortgages (the "subprime markup" or "risk premium") declined from 2.8 percentage points (280 basis points) in 2001, to 1.3 percentage points in 2007. In other words, the risk premium required by lenders to offer a subprime loan declined. This occurred even though subprime borrower and loan characteristics declined overall during the 2001–2006 period, which should have had the opposite effect. The combination is common to classic boom and bust credit cycles.
Кризис на рынке высокорискованной ипотеки США
На пике жилищного бума банки без проблем выдавали им высокорискованные ипотечные кредиты (subprime mortgage), первоначальная ставка по которым зачастую была очень низкой; причем нередко они умудрялись получать такие кредиты сразу на несколько домов. Ставка и месячный платеж должны повышаться через несколько лет — как раз в это время и разразился кризис.
**********************
«Не думаю, что сейчас стоит держаться [за реквизированные дома] и надеяться на лучшие времена», — заявил в августе Дэниел Мадд, гендиректор ипотечного агентства Fannie Mae. Дома возвращаются к кредиторам с гораздо большей скоростью, чем они успевают их распродавать. В первом полугодии в собственность Fannie Mae от неплатежеспособных заемщиков перешел 44 071 дом, продать агентство смогло лишь 23 627. На 30 июня у него на балансе было 54 173 дома.
По подсчетам Barclays Capital, сейчас в США на балансах банков 721 000 отчужденных домов против 112 000 два года назад. К концу 2009 г. их будет еще на 60% больше, ожидают аналитики Barclays.
Получив недвижимость вместо платежей по кредиту, банки попадают в сложную ситуацию. Стоимость залога падает ниже остатка по кредиту. Они несут расходы на взыскание просроченных перед отчуждением дома выплат, страхование недвижимости, ее продажу, уплату налогов. Перед продажей приходится потратиться на ремонт — перед выездом бывшие владельцы зачастую забирают не только свои вещи, но и все, что только можно унести, к тому же участились случаи мародерства в тот период, пока дом стоит бесхозным. Все эти расходы называются «глубиной потерь».
**********************
По данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), количество непроданных домов за июль выросло на 3,9% — до 4,67 млн; при нынешних темпах продаж распродать их можно за 11,2 месяца. Нормой считается 5-6 месяцев. Количество непроданных домов может вырасти еще больше, если «те, кто хочет продать свои дома, все-таки выставят их на продажу», несмотря на падающие цены, говорит Джошуа Шапиро, главный экономист по США нью-йоркской консалтинговой компании MFR.
**********************
About 21 percent of all mortgage originations from 2004 through 2006 were subprime, up from 9 percent from 1996 through 2004, says John Lonski, chief economist for Moody's Investors Service. Subprime mortgages totaled $600 billion in 2006, accounting for about one-fifth of the U.S. home loan market[1].
**********************
Агентство Standard & Poor’s понизило или поставило на пересмотр в сторону возможного понижения рейтинги более 8300 ипотечных инструментов на общую сумму $534 млрд.
Из общей суммы в $534 млрд 47% приходится на высокорискованные ипотечные бонды, которым рейтинги были присвоены в 2006 г. и первой половине 2007 г.
**********************
16.08.2007
В 2000 г. аналитики S&P на основании данных от ипотечных кредиторов решили, что дефолт по комбинированному кредиту — когда заемщик в дополнение к ипотечному кредиту берет второй, пуская его на первоначальный взнос (который обычно составляет 20%), — не более вероятен, чем по обычному ипотечному кредиту. Через шесть лет S&P изменило мнение, но было поздно. Эта и другие кредитные новинки способствовали росту рынка высокорискованных ипотечных кредитов до $1,1-1,3 трлн.
**********************
«Основными причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США; высокорискованные стратегии участников рынка, ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам; и недостатки самой системы рефинансирования ипотечных кредитов, по которой инвесторы, покупавшие ипотечные ценные бумаги, в основном полагались на оценку рейтинговых агентств», — поясняет член правления Городского ипотечного банка (ГИБ) Ольга Садовская.
Subprime mortgage crisis
**********************
«Не думаю, что сейчас стоит держаться [за реквизированные дома] и надеяться на лучшие времена», — заявил в августе Дэниел Мадд, гендиректор ипотечного агентства Fannie Mae. Дома возвращаются к кредиторам с гораздо большей скоростью, чем они успевают их распродавать. В первом полугодии в собственность Fannie Mae от неплатежеспособных заемщиков перешел 44 071 дом, продать агентство смогло лишь 23 627. На 30 июня у него на балансе было 54 173 дома.
По подсчетам Barclays Capital, сейчас в США на балансах банков 721 000 отчужденных домов против 112 000 два года назад. К концу 2009 г. их будет еще на 60% больше, ожидают аналитики Barclays.
Получив недвижимость вместо платежей по кредиту, банки попадают в сложную ситуацию. Стоимость залога падает ниже остатка по кредиту. Они несут расходы на взыскание просроченных перед отчуждением дома выплат, страхование недвижимости, ее продажу, уплату налогов. Перед продажей приходится потратиться на ремонт — перед выездом бывшие владельцы зачастую забирают не только свои вещи, но и все, что только можно унести, к тому же участились случаи мародерства в тот период, пока дом стоит бесхозным. Все эти расходы называются «глубиной потерь».
**********************
По данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), количество непроданных домов за июль выросло на 3,9% — до 4,67 млн; при нынешних темпах продаж распродать их можно за 11,2 месяца. Нормой считается 5-6 месяцев. Количество непроданных домов может вырасти еще больше, если «те, кто хочет продать свои дома, все-таки выставят их на продажу», несмотря на падающие цены, говорит Джошуа Шапиро, главный экономист по США нью-йоркской консалтинговой компании MFR.
**********************
About 21 percent of all mortgage originations from 2004 through 2006 were subprime, up from 9 percent from 1996 through 2004, says John Lonski, chief economist for Moody's Investors Service. Subprime mortgages totaled $600 billion in 2006, accounting for about one-fifth of the U.S. home loan market[1].
**********************
Агентство Standard & Poor’s понизило или поставило на пересмотр в сторону возможного понижения рейтинги более 8300 ипотечных инструментов на общую сумму $534 млрд.
Из общей суммы в $534 млрд 47% приходится на высокорискованные ипотечные бонды, которым рейтинги были присвоены в 2006 г. и первой половине 2007 г.
**********************
16.08.2007
В 2000 г. аналитики S&P на основании данных от ипотечных кредиторов решили, что дефолт по комбинированному кредиту — когда заемщик в дополнение к ипотечному кредиту берет второй, пуская его на первоначальный взнос (который обычно составляет 20%), — не более вероятен, чем по обычному ипотечному кредиту. Через шесть лет S&P изменило мнение, но было поздно. Эта и другие кредитные новинки способствовали росту рынка высокорискованных ипотечных кредитов до $1,1-1,3 трлн.
**********************
«Основными причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США; высокорискованные стратегии участников рынка, ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам; и недостатки самой системы рефинансирования ипотечных кредитов, по которой инвесторы, покупавшие ипотечные ценные бумаги, в основном полагались на оценку рейтинговых агентств», — поясняет член правления Городского ипотечного банка (ГИБ) Ольга Садовская.
Subprime mortgage crisis
что такое subprime mortgage ?
subprime mortgage - высокорискованные ипотечные кредиты
Высокорискованные ипотечные кредиты (subprime mortgage) выдаются под высокий процент заемщикам с плохой кредитной историей, низкими доходами или тем, кто не способен их подтвердить. Наблюдавшееся с начала десятилетия снижение процентных ставок в США (в 2003 г. ФРС опустила их до 1%) и рост цен на жилье привели к буму на ипотечном рынке. Банки ослабили требования к заемщикам, людям ничего не стоило подделать справку о доходах, инвестбанки активно секьюритизировали кредиты, выпуская на них ипотечные облигации.
Subprime lending (also known as B-paper, near-prime, non-prime, or second chance lending) generally refers to lending at a higher expectation of risk than that of A-paper, and generally accompanied by higher interest rates.
In the United States, mortgage lending specifically, the term "subprime" refers to loans that do not meet Fannie Mae or Freddie Mac guidelines. This is generally due to one or a combination of factors, including credit status of the borrower, income and job history, and income to mortgage payment ratio. The phrase also refers to bank loans taken on property that cannot be sold on the primary market, including loans on certain types of investment properties and to certain types of self-employed persons. Subprime lending encompasses a variety of credit instruments, including mortgages, car loans, and credit cards.
Subprime Mortgage
A type of mortgage that is normally made out to borrowers with lower credit ratings. As a result of the borrower's lowered credit rating, a conventional mortgage is not offered because the lender views the borrower as having a larger-than-average risk of defaulting on the loan. Lending institutions often charge interest on subprime mortgages at a rate that is higher than a conventional mortgage in order to compensate themselves for carrying more risk.
Borrowers with credit ratings below 600 often will be stuck with subprime mortgages and the higher interest rates that go with those mortgages. Making late bill payments or declaring personal bankruptcy could very well land borrowers in a situation where they can only qualify for a subprime mortgage. Therefore, it is often useful for people with low credit scores to wait for a period of time and build up their scores before applying for mortgages to ensure they are eligible for a conventional mortgage.
A mortgage granted to a borrower considered subprime, that is, a person with a less-than-perfect credit report. ..
Высокорискованные ипотечные кредиты (subprime mortgage) выдаются под высокий процент заемщикам с плохой кредитной историей, низкими доходами или тем, кто не способен их подтвердить. Наблюдавшееся с начала десятилетия снижение процентных ставок в США (в 2003 г. ФРС опустила их до 1%) и рост цен на жилье привели к буму на ипотечном рынке. Банки ослабили требования к заемщикам, людям ничего не стоило подделать справку о доходах, инвестбанки активно секьюритизировали кредиты, выпуская на них ипотечные облигации.
Subprime lending (also known as B-paper, near-prime, non-prime, or second chance lending) generally refers to lending at a higher expectation of risk than that of A-paper, and generally accompanied by higher interest rates.
In the United States, mortgage lending specifically, the term "subprime" refers to loans that do not meet Fannie Mae or Freddie Mac guidelines. This is generally due to one or a combination of factors, including credit status of the borrower, income and job history, and income to mortgage payment ratio. The phrase also refers to bank loans taken on property that cannot be sold on the primary market, including loans on certain types of investment properties and to certain types of self-employed persons. Subprime lending encompasses a variety of credit instruments, including mortgages, car loans, and credit cards.
Subprime Mortgage
A type of mortgage that is normally made out to borrowers with lower credit ratings. As a result of the borrower's lowered credit rating, a conventional mortgage is not offered because the lender views the borrower as having a larger-than-average risk of defaulting on the loan. Lending institutions often charge interest on subprime mortgages at a rate that is higher than a conventional mortgage in order to compensate themselves for carrying more risk.
Borrowers with credit ratings below 600 often will be stuck with subprime mortgages and the higher interest rates that go with those mortgages. Making late bill payments or declaring personal bankruptcy could very well land borrowers in a situation where they can only qualify for a subprime mortgage. Therefore, it is often useful for people with low credit scores to wait for a period of time and build up their scores before applying for mortgages to ensure they are eligible for a conventional mortgage.
A mortgage granted to a borrower considered subprime, that is, a person with a less-than-perfect credit report. ..
Подписаться на:
Сообщения (Atom)