На пике жилищного бума банки без проблем выдавали им высокорискованные ипотечные кредиты (subprime mortgage), первоначальная ставка по которым зачастую была очень низкой; причем нередко они умудрялись получать такие кредиты сразу на несколько домов. Ставка и месячный платеж должны повышаться через несколько лет — как раз в это время и разразился кризис.
**********************
«Не думаю, что сейчас стоит держаться [за реквизированные дома] и надеяться на лучшие времена», — заявил в августе Дэниел Мадд, гендиректор ипотечного агентства Fannie Mae. Дома возвращаются к кредиторам с гораздо большей скоростью, чем они успевают их распродавать. В первом полугодии в собственность Fannie Mae от неплатежеспособных заемщиков перешел 44 071 дом, продать агентство смогло лишь 23 627. На 30 июня у него на балансе было 54 173 дома.
По подсчетам Barclays Capital, сейчас в США на балансах банков 721 000 отчужденных домов против 112 000 два года назад. К концу 2009 г. их будет еще на 60% больше, ожидают аналитики Barclays.
Получив недвижимость вместо платежей по кредиту, банки попадают в сложную ситуацию. Стоимость залога падает ниже остатка по кредиту. Они несут расходы на взыскание просроченных перед отчуждением дома выплат, страхование недвижимости, ее продажу, уплату налогов. Перед продажей приходится потратиться на ремонт — перед выездом бывшие владельцы зачастую забирают не только свои вещи, но и все, что только можно унести, к тому же участились случаи мародерства в тот период, пока дом стоит бесхозным. Все эти расходы называются «глубиной потерь».
**********************
По данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), количество непроданных домов за июль выросло на 3,9% — до 4,67 млн; при нынешних темпах продаж распродать их можно за 11,2 месяца. Нормой считается 5-6 месяцев. Количество непроданных домов может вырасти еще больше, если «те, кто хочет продать свои дома, все-таки выставят их на продажу», несмотря на падающие цены, говорит Джошуа Шапиро, главный экономист по США нью-йоркской консалтинговой компании MFR.
**********************
About 21 percent of all mortgage originations from 2004 through 2006 were subprime, up from 9 percent from 1996 through 2004, says John Lonski, chief economist for Moody's Investors Service. Subprime mortgages totaled $600 billion in 2006, accounting for about one-fifth of the U.S. home loan market[1].
**********************
Агентство Standard & Poor’s понизило или поставило на пересмотр в сторону возможного понижения рейтинги более 8300 ипотечных инструментов на общую сумму $534 млрд.
Из общей суммы в $534 млрд 47% приходится на высокорискованные ипотечные бонды, которым рейтинги были присвоены в 2006 г. и первой половине 2007 г.
**********************
16.08.2007
В 2000 г. аналитики S&P на основании данных от ипотечных кредиторов решили, что дефолт по комбинированному кредиту — когда заемщик в дополнение к ипотечному кредиту берет второй, пуская его на первоначальный взнос (который обычно составляет 20%), — не более вероятен, чем по обычному ипотечному кредиту. Через шесть лет S&P изменило мнение, но было поздно. Эта и другие кредитные новинки способствовали росту рынка высокорискованных ипотечных кредитов до $1,1-1,3 трлн.
**********************
«Основными причинами возникновения кризиса на рынке ипотеки в США стали падение цен на недвижимость; общее повышение ставок по ипотечным кредитам, следующее за повышением ставок рефинансирования Федеральной резервной системой (ФРС) США; высокорискованные стратегии участников рынка, ослабление требований и стандартов по выдаваемым ипотечным кредитам; и недостатки самой системы рефинансирования ипотечных кредитов, по которой инвесторы, покупавшие ипотечные ценные бумаги, в основном полагались на оценку рейтинговых агентств», — поясняет член правления Городского ипотечного банка (ГИБ) Ольга Садовская.
Subprime mortgage crisis
Комментариев нет:
Отправить комментарий